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マレーシアの民族問題

移住先候補人気No1のマレーシアではありますが、マレーシアに長年住んでいるとマレーシアの影の面、色々な社会問題も耳にするようになります。

その最たるものが民族問題。マレーシアは多民族国家として、主にマレー系、中国系、インド系の3つの民族が融合して仲良く暮らしていると言われています。

実際そのとおりなんですが、時には民族間の対立や紛争といったことも起こります。

最近問題になっているのは、中国系に対する度重なる批判で物議を醸した統一マレー国民組織(UMNO)系のマレー語紙「ウトゥサン・マレーシア」が度々、マレーシアに住む中国人を「恩知らず」と批判していることです。

今回同紙は、イエ・リンシェン氏著の「チャイニーズ・ジレンマ」(2003年刊)を華人批判に引用し、華人であるイエ氏自身が「マレーシアの華人が 他の国の華人より幸運だが恩知らず」と結論づけ、「マレー人が華人に対していかに気前よく振る舞ってきたか」強調していると主張。

同紙が総選挙後に掲載し た「華人はさらに何が欲しいのか」と題する記事は「現実的な」問題提起だったにも関わらず、華人系団体や野党などが不当に騒いだと批判しました。

その上で華人が経済力を手に入れただけで満足せず、教育や政治でもマレー人からリーダーシップを剥奪しようとしていると指摘し、一方のマレー人は華人の言いなりになって虐げられているとしています。

私はマレー人でも中国人でもないのである程度中立的な立場で見ることができますが、このマレー語紙「ウトゥサン・マレーシア」の主張していることはまったく筋違いという気がしますね。

人種差別政策のブミプトラによって虐げられているのはマレー人ではなくむしろ中国人やインド人の方です。たしかにマレーシア国内で経済を牛耳っているのは華人が経営する会社が大半ですが、マレー人と華人のビジネスに取り組む姿勢を見ればそれは納得できます。

すべての会社がそうとは限りませんが、一般的にマレー系の会社は「サービスが悪く、対応が遅い。」というのがマレーシアでは常識です。一方、華人系の会社は、はるかにサービスの質がいいので顧客がそちらに流れていくのは、資本主義社会では当然のことと言えます。

その資本主義の原則では、マレー人が勝てないのでブミプトラ政策で優遇する、つまりハンディキャップをつけているわけですね。それでも華人優位は変わりませんが…

マレー人が華人から学ぶべき点はまだまだあるはずです。

むしろ早く追いついて人種差別政策を撤廃するぐらいの気概をみせてほしいところですね。(絶対に無理でしょうが…)

外国人のマレーシア不動産取得、最低価格をRM50万からRM100万へ

日本人にも人気のマレーシア不動産ですが、そのマレーシア不動産投資関係で25日に大きなニュースがありました。

マレーシアのナジブ首相は25日、2014年予算案の発表に合わせ、外国人が取得可能な不動産価格をこれまでのRM50万からRM100万に引き上げると発表しました。これに先駆けてペナン州ではすでに外国人の最低購入価格はRM100万になっていましたが、今回はこれをマレーシア全土の不動産に適用するということです。

これによるマレーシア不動産市場への影響ですが、クアラルンプール周辺の不動産価格にはそれほど影響はないと考えています。というのも首都圏の不動産に投資している投資家はほとんどがローカルであり、外国人投資家は2割程度しかいないためです。

逆にジョホールバルのイスカンダル開発地区への影響は大きいのではないでしょうか。クアラルンプール周辺と違ってイスカンダルの不動産に投資しているのはほとんどが外国人だからです。

RM100万未満の不動産は今後外国人には販売できなくなるわけですがら、このクラスの物件は需給バランスが狂って値崩れが起こる可能性があります。

外国人の不動産購入最低価格の引き上げと同時にキャピタルゲイン課税の強化も発表されています。

マレーシアの不動産譲渡益税(「RPGT」( Real Property Gains Tax)) は現在・2年以内 15%・2年超5年以内 10%・5年超 免税となっていますが、これが3年以内 30%・4年以内 20%・5年以内 15%に変更になるようです。


【変更前(現在)】
保有期間 2年未満 : 売却益の15%
保有期間 2年〜5年: 売却益の10%
保有期間 5年超   : 非課税


【2014年1月以降】
保有期間 3年未満 : 売却益の30%
保有期間 3年〜4年: 売却益の20%
保有期間 4年〜5年: 売却益の15%
保有期間 5年超   : 非課税


マレーシアの不動産譲渡益税は、2013年1月に引き上げられたばかりですが2014年1月より、さらに税率がアップすることになります。政府としては、投機筋による不動産バブルを押さえ住宅の必要なマレーシア人に、必要な物件を提供するためにこのような措置を取ったと言えるでしょう。

私個人としては、プレビルド物件を購入して完成と同時に売り抜ける、といった短期 売却手法をとっていた投機家を、市場から駆逐できるという点で今 回の政策は評価できると思います。マレーシア不動産市場はこれまでこのような投機家に散々荒らされまく ってきましたから。

不動産譲渡益税は、私のような中長期でキャピタルゲインとインカムゲインを狙う投資家や、自分が住むために住宅購入を考えているマレーシアの人たちにはまったく関係のないことです。

そして、もうひとつ不動産投資家にとって大きなニュースがDIBS(完成前金利負担制度)の廃止です。

DIBS(Developer Interest Bearing Scheme)とはプレビルドの物件を購入したときに、物件完成までの銀行借入にかかる利息の支払いをデベロッパー側が負担してくれるというものです。

私自身はかねてから割高な新築物件には投資せず、市場価格、および銀行評価額を下回る割安な中古物件のみに投資するというスタンスだったのでこれに対する影響もまったくありません。

これによりプレビルド物件を購入するメリットがなくなったので、中古物件市場が熱くなるかもしれませんね。

日本がTPPに参加してはいけない理由





安陪首相は期待に反してTPP交渉参加に前向きに臨む姿勢をはっきりさせてきましたね。

今まで首相は「聖域なき関税撤廃を前提とする限りTPP交渉には参加しない」と主張していましたが、これはまったく意味がありません。

これを逆に読むと「関税撤廃の例外をひとつでも認めれば交渉に参加する」ということになるからです。

もし、首相に日本の国益を本当に守る意思があるのなら、最低限以下の毒素条項は除外するように求めるべきです。


ISD条項

日本に投資したアメリカ企業が日本の政策変更により損害を被った場合に、世界銀行傘下の国際投資紛争仲裁センターに提訴できるというもの。国際投資紛争仲裁センターはアメリカがコントロールしているので提訴の結果はアメリカ側に有利になるのは自明の理。


ラチェット条項

貿易などの条件を一旦合意したら、後でどのようなことが発生してもその条件は変更できないというルール。例えば、牛肉などの農産物で、狂牛病や遺伝子操作作物で、健康被害が発生したとしても、それをもって輸入の禁止や交易条件、国内でのアメリカ産のものの規制はできないということ。


スナップバック条項

アメリカ側が相手国の違反やアメリカが深刻な影響ありと判断するときは関税撤廃を反故にできるというもの。例えば、自動車分野で日本が協定違反した場合、または、アメリカ製自動車の販売・流通に深刻な影響を及ぼすとアメリカが判断した場合、アメリカでの自動車輸入関税撤廃をアメリカが無効にできるというもの。関税の撤廃も、アメリカ企業に深刻な影響を与えるとアメリカ側が判断した場合はいつでも反故に出来るという、驚くべき不平等ルール。


NVC条項

非違反提訴のこと。つまり、米国企業が日本で期待した利益を得られなかった場合に、日本がTPPに違反していなくても、アメリカ政府が米国企業の代わって国際機関に対して日本を提訴できるというもの。違反が無くて、日本で期待した利益を得られなかった場合にも提訴できるというのが、恐ろしい部分であり、例えば、公的な健康保険分野などで参入などがうまくいかないと、提訴されて、国民健康保険などの公的保険制度が不適切として改変を求められるということにもなりうる。


これらはアメリカのみを利する究極の不平等条約であり、日本人の生命、健康、安全、安心をすべて破壊してしまうからに他なりません。

とにかくTPPとは想像を絶する不平等条約なので、日本にとってメリットはなにひとつありません。

今のままでTPPに参加などしたら名実ともに日本はアメリカの植民地と化してしまうでしょう。

まだ安陪首相に一縷の望みを託すとすれば、首相がオバマ大統領との会談で言及したという5つ(関税問題を含めると6つ)の判断基準を厳格に守れるかというところ。


6つの判断基準とは、

(1)政府が、「聖域なき関税撤廃」を前提にする限り、交渉参加に反対する。

(2)自由貿易の理念に反する自動車等の工業製品の数値目標は受け入れない。

(3)国民皆保険制度を守る。

(4)食の安全安心の基準を守る。

(5)国の主権を損なうようなISD条項は合意しない。

(6)政府調達・金融サービス等は、わが国の特性を踏まえる。


首相が本当に国民のことを考えているのか、それとも自分の保身を優先させるのか、このTPPに対する対峙の仕方で判断できます。

日本の未来のため、国民の生活のため、何としてでもこの基準には固執していただきたいですね。


TPP賛成派の主張は、「閉鎖的な日本の市場をこじ開けるためにもTPPは必要。TPPに参加することによって安い外国製品やサービスが入ってきて物価が下がり、国民の利益になる。」というものですが、これらのTPPの毒素条項の内容を吟味するだけでも、これらの主張がまったく的外れというか、次元が全然違うということが分かると思います。

マレーシア不動産の取得コストを他の国々と比較





マレーシアの不動産取得費用は日本のみならず、その他の国々と比べても割安です。


データ1;各国の不動産取得費用

マレーシア……5.5%

インドネシア…26.37%

フィリピン……18.23%

インド…………14.66%

台湾……………12.33%

日本……………8.51%

カンボジア……8.44%

タイ……………6.89%

中国……………5.26%

シンガポール…4.67%

香港……………2.77%

物件により異なる場合があります。
(表はGlobal Property Guideをもとに作成)

 

 


そして不動産価格そのものも、GDPで劣るタイやフィリピンと比べた場合でさえ割安です。


データ2;各国の1平方メートル当たりの不動産価格

マレーシア……$1,424

香港……………$15,424

日本……………$13,814

シンガポール…$11,324

インド…………$9,542

台湾……………$3,919

中国……………$2,834

カンボジア……$2,668

タイ……………$2,495

フィリピン……$2,033

インドネシア…$1,287

物件により異なる場合があります。
(表はGlobal Property Guideをもとに作成)

日本と比べると割安なマレーシア不動産の売買・保有にかかるコスト





マレーシアの不動産を売買、保有する場合、日本と同様に色々な費用、税金が発生します。しかし日本での不動産取引時にかかるコストと比べると圧倒的に低コストだと言えます。

 

取得時


1. 売買契約書作成に関する弁護士費用


最初のRM150,000まで  1%(最低RM300)
RM150,001〜RM1,000,000  0.7%
RM1,00,001〜RM3,000,000  0.6%
RM3,000,001〜RM5,000,000  0.5%
RM5,000,001〜RM7,500,000  0.4%
RM7,500,001以上   0.4% を上限


弁護士費用を物件購入総額に対する%で表示。
RM1は、1マレーシアリンギットです。
新規開発物件(新築物件)を開発会社から購入する場合は、弁護士費用を開発業者が負担するケースもあります。

 

2. 不動産登記のための印紙税


登記時の市場価格と購入価格とを比較して、高い方の価格に対して、以下の印紙税がかかります。


最初のRM100,000まで  1%
RM100,001〜RM500,000  2%
RM500,000以上  3%

 

不動産取得税…非課税

 

3. 不動産住宅ローン申請にかかる費用


ローンを組む場合は、ローンを引くための弁護士費用としてローン総額の0.4%〜1.0%(上記1.の売買契約書と同じ)の弁護士費用がかかります。同時に、ローン総額の0.5%の印紙税がかかります。

 

4. 州政府合意取得にかかる費用


物件取得時に、州政府の合意が必要な州がほとんどですが、その場合500〜1,000マレーシアリンギット程度の弁護士費用がかかります。

 

5. 現地の不動産仲介業者に払う手数料


一般に中古物件を購入する場合には、現地の不動産仲介業者へ手数料として、購入総額の1〜3%を支払います。


ディベロッパーから新規開発物件を直接購入する場合は、通常手数料はかかりません。ただし、購入者の状況によりケースバイケースですので、個別にディベロッパーにお確かめください。

 

6. 日系の業者に払うエージェントフィー


マレーシアで不動産を購入する際に、優良物件の紹介や現地での物件視察同行、弁護士の人選、売買契約書(英文)内容のチェックにあたり、日本人向けに日本人が経営するサポート業者を利用する場合は別途費用がかかります。業者によってまちまちですが物件価格の3%程度が多いようです。

 


保有時


1. 管理料


コンドミニウムやアパートを購入した際は、共同施設の維持管理費用(マネージメントフィー)として毎月管理費用がかかります。金額は1平米当たりRM2.2〜3.3が相場で、100屬箸靴泙垢鳩邀RM220〜330程度の管理費になります。家が広くなれば、比例して管理費用も高くなります。この管理費用に通常駐車場1台〜2台分が含まれます。部屋を賃貸した際にも、この管理費用は家主(オーナー)負担となります。

 

2. 修繕積立金(Sinking Fund)


上記の月の管理費の10%(すなわち時価の0.1%程度/年)を毎月積み立てるのが一般的です。

 

3. 固定資産税


マレーシアでは、いわゆる固定資産税が2種類あります。
クイットレント(Quit Rent)と呼ばれる土地に関する固定資産税と、アセスメント(Assessment)と呼ばれる建物に関する固定資産税です。固定資産税(Quit Rent+Assessment) は時価の0.2%/年程度です。物件の位置する土地の地目や場所により基礎となる評価額は異なりますが、一般に100屬離灰鵐疋潺縫▲爐両豺隋2種の固定資産税を合算して、年間でRM500〜1,000程度が一般的です。

 

4. 火災保険


火災保険の金額について、建物は物件価格の0.1%程度で、家具や家財道具などは0.2%程度が一般的です。

 

大雑把に言ってトータルの保有コストは物件価額の0.6%〜1%程度と考えればよいでしょう。固定資産税が日本の場合(課税標準額の1.4%)に比べて圧倒的に安く、管理費、修繕費、火災保険なども大幅に安いのが特徴です。

 

5. 家賃収入の所得税


投資で物件を購入し、賃貸に回して家賃収入がある場合は所得税が課税されます。マレーシアの滞在日数が年間182日以下となる非居住者には、家賃収入に対して28%の課税があります。182日以上の居住者の場合は、国内の所得税率にしたがい0〜28%の範囲で課税となります。

 

売却時


不動産仲介業者を利用した場合は、売却価格の1−3%程度を手数料として支払います。
取得してから5年未満で売却する場合には不動産譲渡益税(キャピタルゲイン税)が課せられます。取得してから5年以上経過している場合は課税されません。

【キャピタルゲイン課税】
売買契約締結日から2 年以内:15%
2 年超5 年以内:10%
5 年超:免税

 

譲渡税と相続税に関して


マレーシアでは現在、譲渡税や相続税はありません。外国人がマレーシア国内で不動産を購入して、子供や親戚に譲渡したり相続したりした場合にもマレーシア国内で税金はかかりません。ただし、日本人に関して言えば、相続人側・被相続人側の双方ともに5年を超えて日本に住所がないことが必要であり、そうではない場合には日本で課税されます。
 

リファイナンス(借り換え)について





日本では絶対に不可能な驚愕の投資手法をご紹介いたします。

海外不動産に投資したことのある人ならリファイナンス(借り換え)という言葉を聞いたことはあるかもしれません。

住宅バブルの頃のアメリカでも、富を生み出す“打ち出の小槌”として持てはやされたのは記憶に新しいところです。

仕組みは以下のとおりです。

RM100万の物件を70%住宅ローンで借り入れて購入したとします。数年後、その住宅がRM150万に値上がりしたとします。この値上がり分のRM50万は「ホームエクイティ」と呼ばれます。これを担保に借り入れをするのです。

RM50万の70%を借り入れることができたとすると新たにRM35万のキャッシュが得られることになります。

つまり、値上がりした段階で銀行に物件を再評価してもらい、値上がり分だけさらに融資を引き出すのです。

これを英語でHome equity loan(ホームエクイティローン)といいます。担保があるため、通常の消費者ローンよりも低い金利で借り入れができるのです。

このRM35万のキャッシュを頭金にして、さらにローンを組みもう1件物件を購入します。自己資金ゼロで物件を増やすことができるのです。

そして、この2件目の物件も値上がりしたらリファイナンスにより、キャッシュを引きします。そのころには1件目の物件もさらに値上がりしていると見込まれますのでこちらからもリファイナンス可能です。

今度は手持ち物件が2件あるので、新たに2件購入できるかもしれませんね。

この繰り返しで雪だるま式に物件を増やしていくのです。

もちろんその間、それぞれの物件は賃貸に出して、家賃収入からローンを返済していきます。

仮に当初は毎月のローン返済でキャッシュが残らなかったとしても、物件の値上がりと同時に家賃も上がっていきますので、毎月のキャッシュも増えていきます。

ある程度、物件の数とキャッシュフローが増えた時点で何件か売却してローン負担を軽減してもいいですし、さらにレバレッジをかけて物件を増やしていってもいいでしょう。

実際にマレーシアではここ数年、この手法で億万長者になった“マレーシア版金持ち大家さん”がたくさんいます。

日本では絶対に不可能な夢のような投資手法ですね。

マレーシアで初めての物件購入





 まず、マレーシアで最初に買った物件はSubang Jayaにあるプレビルドのコンドミニアムでした。

マレーシアで初めて購入したコンドミニアム

まだマレーシア不動産のことはなにもわからない状態でしたので、当時の彼女(現在の妻)といろいろな物件を見て回り、情報を集めて研究した末購入の決断をしました。2007年のことです。

当時は外国人が購入できる最低金額は低く、RM25万以上でOKだったと記憶しています。

ですので、購入価格はRM27万でした。

プレビルドですので完成するまでの約2年間、工事の進捗状況に応じて払いこんでいくという形です。

完成してからは自分たちで住むか、それとも賃貸に出すか決めかねていて(当時私は彼女の実家に居候していました)しばらく放置していたのですが、結局完成から1年後にRM38万で売却しました。(ちなみに2013年現在当物件はRM50万を超えています)

40%の上昇率です。

日本では考えられませんね。

しかし、この完成後1年で40%の上昇率というのは、この後の私の投資した物件の数々と比べるとほとんど最低レベルの投資収益なんですが。

この物件の直後に買ったリンクハウスは3年で2倍、さらにこの物件の売却代金を投じて買ったリンクハウスは1年で60%、2年で倍になりました。

恐るべきマレーシア不動産です。

「こんなに上昇して大丈夫だろうか?」

「バブルじゃないの?」

「そのうち暴落するのでは?」

当時の私にそういった不安がまったくなかったといえば嘘にありますが、マレーシアの経済状況、マレーシア政府の国策、政治の安定性と政策、マレーシアの成長性と現段階での達成度、マレーシアの世界の中での位置付け、等などをいろいろ研究していたので、現在にいたるまで強気の姿勢は崩していません。

なんといっても現在のマレーシアは1960年〜1970年代の日本のように高度経済成長時代に突入したところなんですから。

当時日本では家を買ったら黙っていても資産価値が増えていきましたよね。

特に複数の物件を仕込んでいた投資家は、超大金持ちになりました。

この高度経済成長とバブル、そしてバブルの崩壊と“失われた20年”を経験した我々日本人にとっては、タイムマシンに乗って過去の高度経済成長時代に逆戻りできるようなものです。

私はその後も立て続けにマレーシア不動産に投資していくことになります。

そして、3件目の物件まではほぼキャッシュで購入していましたが、4軒目以降は銀行からの借り入れも利用して、本格的な不動産投資を始めていきました。

現在ではすべての物件で最低でも30%以上の含み益を持っており、賃貸収益は毎月プラスのキャッシュフローを生み出しています。

日本では絶対に不可能な投資がマレーシアではできてしまうのです。

マレーシアにたどり着くまでの軌跡





 会社を辞めて有り余るほどの自由な時間を手に入れた私がとった行動は…

バックパッカーとして東南アジア各国を放浪し始めました。

なんで東南アジアかといいますと、ヨーロッパやアメリカは学生時代に放浪した経験があったので、まだ行ったことのない国々を訪れてみたい、という欲求があったことがひとつ。そして、今ヨーロッパ諸国やアメリカは経済的、政治的に大変なことになっていますが、当時からその兆しを私は感じていました。

元気がない先進諸国よりも、活気のある新興国、特にアジア諸国に本能的に魅力を感じていたのだと思います。

約3年かけてひととおりアジア諸国を巡ってみて、移住先、投資先として魅力を感じたのはマレーシアとフィリピンでした。

当時の私からすれば、どちらも魅力的で甲乙つけがたかったんですが、偶発的にマレーシア人の妻をもらうことになり、マレーシアに落ち着いたという次第です^^

今思えばこのマレーシアという選択はベストだったといえます。

まずフィリピンでは、私の好きな戸建て投資はいろいろ制約があって難しいですし、なによりも生活していく上でのインフラは圧倒的にマレーシアの方が整っています。

しかも平米単価でみると、不動産価格はマレーシアの方が安い!

もちろんフィリピンにも独自の魅力がありますので将来的には、私も投資するかもしれません。しかし、現状ではまだまだマレーシアの方が優位性を感じています。

日本の不動産は今後どうなる?





 安倍政権が誕生して以来、アベノミクスで日本の株式市場、不動産市場は盛り上がっていますね。

景気が良いことは素晴らしいのですが、これが昭和の高度経済成長期と同じように本物の経済成長でしょうか?

アベノミクスの政策どおり紙幣を刷って、公共投資を拡大させれば、当然一時的に内需は拡大し、景気はよくなります。しかし、私はこの後大きな副作用が起こらないか懸念しています。

特に日本で資産形成の要であった不動産市場は大きな転機を迎えていると思われます。

まずは日本の賃貸需要の現実を理解しましょう。

この20年間以上日本家屋の空室率は一律に上昇しています。

既に20%以上の物件が空き屋状態です。

地方に行けばシャッター通り、幽霊ビルなどが数多くあるのでその実情の厳しさは簡単に判断できると思います。

更に厄介なことにこれから少子化より2015年からの総世帯数の減少、不況による若者の親世帯との同居などで凄まじい勢いで空室が増えていきます。

もうこれは都心部でも起こっている事実です。

特に地方物件は一度空室になると「半年以上は空室のまま」を覚悟しなければなりません。

それでも巷では利回り20%とか30%とか、空室率を度外視した情報で溢れています。

また、地方物件をお持ちの大家さんなら経験があると思いますが、実際に賃貸に出そうとすると大幅な値引きを要求されます。

ただそれでも借り手が付くことが優先される厳しい賃貸市場なのです。

マレーシアに滞在して、マレーシア不動産に投資している私のもとに多くの投資家の方、大家さんがご相談に来られます。

もともとの地主さん以外は、ほとんどの方のキャッシュフローがマイナスになっており、かろうじてプラスの方でも「あと1つ空室になるとマイナス」とか「あと空室率が0.5%上昇するとマイナス」といった方々が多いです。

日本で不動産を保有することは空室率の上昇に加えて、固定資産税、管理費など巨額な固定支出に悩まされることになるでしょう。

さらには、今後に控える所得税、相続税の増税など富裕層にとっても頭が痛い問題も山積しています。

その中でいかに日本の不動産投資で利益を上げていくか…

そんな難しい市場のみで勝負するよりも、もっと簡単な海外の不動産をポートフォリオに加えた方が断然楽だと思います。

日本の不動産投資家こそマレーシア不動産に投資すべき理由





日本は人口減少社会、構造不況の真っただ中にあり、今でも出口は見えません。

その衰退していく日本の不動産投資だけで、本当に10年後、20年後も安心していられるでしょうか?

日本国内で不動産を持ち、賃貸経営をされている不動産投資家、大家さんの先行きがとても心配です。

もしかすると、すでに充分な資産を築かれ、リタイアして経済的自由を楽しんでいる成功者も中にはいらっしゃるかもしれません。

しかし、その一方で不動産投資を始めたにも関わらず、 戦略が間違っていたために国内で資産を増やせなくなったり、トラブルの多い間違った物件を購入してしまったり、キャッシュが出ずに赤字経営から抜け出せなかったりと、後悔している方も多くいらっしゃいます。

いや、そのようにうまくいってない投資家が大多数だと思います。

そして今、順調そうに見える大家さんも、将来的にはかなり高い確率でリスクが顕在化するでしょう。

投資にはキャピタルゲインとインカムゲインと呼ばれる2つの利益が有り、どちらもおろそかにすることはできません。

最終的に投資の出口を迎えた時、トータルでどれだけ利益が出たのかが一番重要になるのです。

日本の中古不動産は、購入当初の利回りが高く、インカムゲインは発生しやすいと言えます。

しかし、人口が減少し続ける日本では、何もしなければ徐々に空室が増え、家賃も下がる一方です。

それを避けるためにリノベーションや大規模修繕などを行うには、今までの収益の大半が消えてしまうような大きな費用が発生します。

また日本の市場では建物は築年数が経てば価値が減少するため、不動産価格も徐々に下がっていきます。

さらに、経済の停滞とデフレがそれに拍車をかけます。今お持ちの不動産が将来出口を迎える際に、思ったよりも値下がりしていても不思議ではありません。

私は日本の不動産投資が必ずしもすべてダメだと言っているわけではありません。うまく利用すればまだまだ投資価値のある物件も存在することは確かです。

また、マレーシア不動産はすべてにおいて日本の不動産に優っているとも思っていません。成長著しいマレーシアでも値上がりしない物件や、値下がりする物件もあるにはあります。

良し悪しは各物件によりますし、どんな投資にも長所も短所も存在します。完璧な投資法など存在しないのです。

だからこそ、国内の不動産のみに投資するのではなく、ポートフォリオを組み、資産配分と分散投資を行い、より低いリスクでより高いリターンを求めることが重要なのです。

私は日本での不動産投資は限界があると感じていたのですが、海外の不動産投資と日本の不動産投資を組み合わせることで大きな相乗効果を出せることに気がつきました。

マレーシアのように成長を続ける新興国で不動産投資をする場合、日本よりも金利が高く、購入当初の利回りが低いといった短所があります。

つまり、購入当初はキャッシュフローが出にくいのです。

しかし、既に日本の不動産からキャッシュフローを得ている大家さんには、資金力があるためそのリスクをカバーすることが可能です。

一方で、新興国は経済成長や人口の増加に伴い、不動産価格や家賃の上昇享受できるという大きなメリットもあります。

ちょうど1960年代〜1970年代にかけての高度成長期の日本の様な状況です。

そのため購入当初は大きくなかったキャッシュフローも年々家賃が上昇するのに伴い、徐々に増えてゆきます。年々利回りが上昇していくのです。

マレーシアでの不動産投資はキャピタルゲインだけで無く、キャッシュフローも合わせて長期的なリターンが狙えるのです。

さらには、今の円高を上手く活かすと、将来の円安の際には為替差益という3つ目のリターンも狙えるのです。

そうして生まれた海外資産からの収益を活用することで、日本の不動産の残債を返済したり、大規模修繕・建て替え・リノベーションといった大きな支出に対応したりすることも可能になるのです。

このように1つの市場に固執するのではなく、ポートフォリオを組んで分散投資することが、資産を守り、増やす上での最大のリスクヘッジとなるのです。

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