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リファイナンス(借り換え)について





日本では絶対に不可能な驚愕の投資手法をご紹介いたします。

海外不動産に投資したことのある人ならリファイナンス(借り換え)という言葉を聞いたことはあるかもしれません。

住宅バブルの頃のアメリカでも、富を生み出す“打ち出の小槌”として持てはやされたのは記憶に新しいところです。

仕組みは以下のとおりです。

RM100万の物件を70%住宅ローンで借り入れて購入したとします。数年後、その住宅がRM150万に値上がりしたとします。この値上がり分のRM50万は「ホームエクイティ」と呼ばれます。これを担保に借り入れをするのです。

RM50万の70%を借り入れることができたとすると新たにRM35万のキャッシュが得られることになります。

つまり、値上がりした段階で銀行に物件を再評価してもらい、値上がり分だけさらに融資を引き出すのです。

これを英語でHome equity loan(ホームエクイティローン)といいます。担保があるため、通常の消費者ローンよりも低い金利で借り入れができるのです。

このRM35万のキャッシュを頭金にして、さらにローンを組みもう1件物件を購入します。自己資金ゼロで物件を増やすことができるのです。

そして、この2件目の物件も値上がりしたらリファイナンスにより、キャッシュを引きします。そのころには1件目の物件もさらに値上がりしていると見込まれますのでこちらからもリファイナンス可能です。

今度は手持ち物件が2件あるので、新たに2件購入できるかもしれませんね。

この繰り返しで雪だるま式に物件を増やしていくのです。

もちろんその間、それぞれの物件は賃貸に出して、家賃収入からローンを返済していきます。

仮に当初は毎月のローン返済でキャッシュが残らなかったとしても、物件の値上がりと同時に家賃も上がっていきますので、毎月のキャッシュも増えていきます。

ある程度、物件の数とキャッシュフローが増えた時点で何件か売却してローン負担を軽減してもいいですし、さらにレバレッジをかけて物件を増やしていってもいいでしょう。

実際にマレーシアではここ数年、この手法で億万長者になった“マレーシア版金持ち大家さん”がたくさんいます。

日本では絶対に不可能な夢のような投資手法ですね。

マレーシアで初めての物件購入





 まず、マレーシアで最初に買った物件はSubang Jayaにあるプレビルドのコンドミニアムでした。

マレーシアで初めて購入したコンドミニアム

まだマレーシア不動産のことはなにもわからない状態でしたので、当時の彼女(現在の妻)といろいろな物件を見て回り、情報を集めて研究した末購入の決断をしました。2007年のことです。

当時は外国人が購入できる最低金額は低く、RM25万以上でOKだったと記憶しています。

ですので、購入価格はRM27万でした。

プレビルドですので完成するまでの約2年間、工事の進捗状況に応じて払いこんでいくという形です。

完成してからは自分たちで住むか、それとも賃貸に出すか決めかねていて(当時私は彼女の実家に居候していました)しばらく放置していたのですが、結局完成から1年後にRM38万で売却しました。(ちなみに2013年現在当物件はRM50万を超えています)

40%の上昇率です。

日本では考えられませんね。

しかし、この完成後1年で40%の上昇率というのは、この後の私の投資した物件の数々と比べるとほとんど最低レベルの投資収益なんですが。

この物件の直後に買ったリンクハウスは3年で2倍、さらにこの物件の売却代金を投じて買ったリンクハウスは1年で60%、2年で倍になりました。

恐るべきマレーシア不動産です。

「こんなに上昇して大丈夫だろうか?」

「バブルじゃないの?」

「そのうち暴落するのでは?」

当時の私にそういった不安がまったくなかったといえば嘘にありますが、マレーシアの経済状況、マレーシア政府の国策、政治の安定性と政策、マレーシアの成長性と現段階での達成度、マレーシアの世界の中での位置付け、等などをいろいろ研究していたので、現在にいたるまで強気の姿勢は崩していません。

なんといっても現在のマレーシアは1960年〜1970年代の日本のように高度経済成長時代に突入したところなんですから。

当時日本では家を買ったら黙っていても資産価値が増えていきましたよね。

特に複数の物件を仕込んでいた投資家は、超大金持ちになりました。

この高度経済成長とバブル、そしてバブルの崩壊と“失われた20年”を経験した我々日本人にとっては、タイムマシンに乗って過去の高度経済成長時代に逆戻りできるようなものです。

私はその後も立て続けにマレーシア不動産に投資していくことになります。

そして、3件目の物件まではほぼキャッシュで購入していましたが、4軒目以降は銀行からの借り入れも利用して、本格的な不動産投資を始めていきました。

現在ではすべての物件で最低でも30%以上の含み益を持っており、賃貸収益は毎月プラスのキャッシュフローを生み出しています。

日本では絶対に不可能な投資がマレーシアではできてしまうのです。

日本の不動産投資家こそマレーシア不動産に投資すべき理由





日本は人口減少社会、構造不況の真っただ中にあり、今でも出口は見えません。

その衰退していく日本の不動産投資だけで、本当に10年後、20年後も安心していられるでしょうか?

日本国内で不動産を持ち、賃貸経営をされている不動産投資家、大家さんの先行きがとても心配です。

もしかすると、すでに充分な資産を築かれ、リタイアして経済的自由を楽しんでいる成功者も中にはいらっしゃるかもしれません。

しかし、その一方で不動産投資を始めたにも関わらず、 戦略が間違っていたために国内で資産を増やせなくなったり、トラブルの多い間違った物件を購入してしまったり、キャッシュが出ずに赤字経営から抜け出せなかったりと、後悔している方も多くいらっしゃいます。

いや、そのようにうまくいってない投資家が大多数だと思います。

そして今、順調そうに見える大家さんも、将来的にはかなり高い確率でリスクが顕在化するでしょう。

投資にはキャピタルゲインとインカムゲインと呼ばれる2つの利益が有り、どちらもおろそかにすることはできません。

最終的に投資の出口を迎えた時、トータルでどれだけ利益が出たのかが一番重要になるのです。

日本の中古不動産は、購入当初の利回りが高く、インカムゲインは発生しやすいと言えます。

しかし、人口が減少し続ける日本では、何もしなければ徐々に空室が増え、家賃も下がる一方です。

それを避けるためにリノベーションや大規模修繕などを行うには、今までの収益の大半が消えてしまうような大きな費用が発生します。

また日本の市場では建物は築年数が経てば価値が減少するため、不動産価格も徐々に下がっていきます。

さらに、経済の停滞とデフレがそれに拍車をかけます。今お持ちの不動産が将来出口を迎える際に、思ったよりも値下がりしていても不思議ではありません。

私は日本の不動産投資が必ずしもすべてダメだと言っているわけではありません。うまく利用すればまだまだ投資価値のある物件も存在することは確かです。

また、マレーシア不動産はすべてにおいて日本の不動産に優っているとも思っていません。成長著しいマレーシアでも値上がりしない物件や、値下がりする物件もあるにはあります。

良し悪しは各物件によりますし、どんな投資にも長所も短所も存在します。完璧な投資法など存在しないのです。

だからこそ、国内の不動産のみに投資するのではなく、ポートフォリオを組み、資産配分と分散投資を行い、より低いリスクでより高いリターンを求めることが重要なのです。

私は日本での不動産投資は限界があると感じていたのですが、海外の不動産投資と日本の不動産投資を組み合わせることで大きな相乗効果を出せることに気がつきました。

マレーシアのように成長を続ける新興国で不動産投資をする場合、日本よりも金利が高く、購入当初の利回りが低いといった短所があります。

つまり、購入当初はキャッシュフローが出にくいのです。

しかし、既に日本の不動産からキャッシュフローを得ている大家さんには、資金力があるためそのリスクをカバーすることが可能です。

一方で、新興国は経済成長や人口の増加に伴い、不動産価格や家賃の上昇享受できるという大きなメリットもあります。

ちょうど1960年代〜1970年代にかけての高度成長期の日本の様な状況です。

そのため購入当初は大きくなかったキャッシュフローも年々家賃が上昇するのに伴い、徐々に増えてゆきます。年々利回りが上昇していくのです。

マレーシアでの不動産投資はキャピタルゲインだけで無く、キャッシュフローも合わせて長期的なリターンが狙えるのです。

さらには、今の円高を上手く活かすと、将来の円安の際には為替差益という3つ目のリターンも狙えるのです。

そうして生まれた海外資産からの収益を活用することで、日本の不動産の残債を返済したり、大規模修繕・建て替え・リノベーションといった大きな支出に対応したりすることも可能になるのです。

このように1つの市場に固執するのではなく、ポートフォリオを組んで分散投資することが、資産を守り、増やす上での最大のリスクヘッジとなるのです。

マレーシアの所得倍増計画





1960年、日本政府が池田内閣のもとで所得倍増計画を打ち出して高度経済成長を遂げ、見事に先進国入りを果たしました。

現在のマレーシアもナジブ首相のもとで同じ道を歩もうとしています。

2010年ナジブ首相は、長期的な経済政策の指針となる新経済モデル(NEM)を発表しました。労働集約型から知識集約型への産業構造の移行などを通じて国民1人当たりの年間所得を現在の約7,000米ドルから2020年に1万5,000米ドルに倍増させ、先進国入りの目標達成を目指すというものです。ちなみにこの所得倍増計画発表の翌年2011年には1,000米ドルを超えました。

マレーシア1人当たりGDPの推移
マレーシアの1人当たりGDP

2006年には6000ドルそこそこだったマレーシアの1人当たりGDPが2011年には10,000ドルを超えてきているということは、5年で60%の成長率です。2020年までに15,000ドルという目標が十分に達成可能であることが理解できると思います。

40年前に制定された新経済政策(NEP)に代わるものとして導入するもので、NEM策定作業を担当した首相直属機関・国家経済行動評議会(NEAC)の報告に基づき、「高所得」「持続性」「包括性」を基本方針に据えた「経済改革プログラム(ETP)」を打ち出しました。

ETPの下で「戦略改革指針(SRIs)」として

▽成長のけん引役として民間セクターを再び強化

▽熟練労働者の育成と、外国人労働者への依存低減

▽競争力のある国内経済の創出

▽公共部門の強化

▽透明かつ市場に優しい行動

▽知識集約型のインフラ

▽成長エンジンの強化

▽成長の持続性の確保

の8つを柱に改革に取り組む、としています。



■民間の活力を利用

基本戦略を実現するための具体的な方策として、

(1)公的年金である従業員積立基金(EPF)の海外投資を拡大する

(2)マレーシア工業開発庁(MIDA)をマレーシア投資開発庁(MIDA)に改称し、投資誘致機関として効率性を高める

(3)政府とEPFが合弁会社を設立し、首都圏クランバレーの新たな集積地としてスランゴール州スンガイブロの1,200ヘクタールの土地を開発する

(4)クアラルンプールのストナー通り、アンパン通り、リドコル通りの複数の土地を入札に掛けて民間に開発させ、政府の管理コストを削減する

(5)スンガイブロとクアラルンプールの土地開発で新たに50億リンギの投資を見込む

(6)財務省の保有企業であるペルセタカン・ナショナル、CTRMエアロ・コンポジッツ、ナイン・バイオ、イノバイオなどの民営化を検討する

(7)国営石油ペトロナスは子会社2社をマレーシア証券取引所(ブルサ・マレーシア)に上場し、政府の影響力を低減し、民間の役割を拡大する

(8)国営投資会社カザナ・ナショナルは郵便ポス・マレーシアの保有株32%を2段階に分けて売却する

の8つを打ち出しています。

■4政策で先進国入り達成へ

ナジブ首相が就任当初に打ち出した民族融和の基本方針「1マレーシア」、2010年1月に導入した「政府改革プログラム(GTP)」、次期経済5カ年計画「第10次マレーシア計画(10MP、2011〜15年)」と合わせた4つの政策で、2020年の先進国入り目標「ビジョン2020」達成を実現する考えです。

サイムダービー・ビジョン・バレー(SDVV)





 サイムダービー・ビジョン・バレー(SDVV)とは大手コングロマリットのサイム・ダービーが進める、ネグリ・センビラン州からセランゴール州にまたがる大型開発事業です。

開発面積は3万2,375ヘクタール、開発費用は総額250億一300億リンギの見通しで、完成は2030年を予定しています。

サイムダービー・ビジョン・バレー(SDVV)

「サイムダービー・ビジョン・バレー(SDVV)」は「スランゴール・ビジョンシティ(SVC)」と「ヌグリスンビラン・ビジョンシティ(NSVC)」の2つから成ります。

「セランゴール・ビジョン・シティ(SVC)」は同計画のセランゴール州での開発の名称。開発面積は4,452ヘクタールで、ガスリー高速道路沿いのラゴンからブキ・ジェルトンの地域を住宅・商業地域として開発する。総開発評価額は100億リンギです。

 
ネグリ・センビラン州での開発は「ネグリ・センビラン・ビジョン・シティ(NSVC)」という名称。こちらはクアラルンプール新国際空港(KLIA)を交通の要とし、▽教育▽医療▽スポーツ▽レジャー▽自然保護区、を含めた総合開発を行います。メディカルツーリズム(医療観光)、スポーツツーリズムの誘致も期待されています。NSVCでは、クアラルンプール国際空港(KLIA)に近い地の利を武器に、教育・医療・スポーツ・娯楽・自然体験地区などを集約させる狙いです。

サイムダービーのアハマド・ズビル最高経営責任者(CEO)は、サイムダービー・ビジョン・バレー(SDVV)は政府の「国家公共事業計画(NPP)」に沿って計画されたもので、両開発計画共に、未来都市構想である「クアラルンプール集合都市区域」の中に入っていると述べています。2020年までに同区域の人口は1000万人に達すると見込まれています。


マレーシア政府の戦略として、ジョホールバルで進められているイスカンダルプロジェクトは、大々的に外国資本を募り、海外の投資家を受け入れています。

それに比べてクランバレーで進められている数々のプロジェ
クトは、国内企業の比率が高いようです。それでも目ざとい中国人やアラブ人はいち早く参入していますが、今のところ日本人の投資家はほとんど見受けられません。

大抵の場合、海外の開発案件というのは、まずローカルの情報ネットワークを持っている富裕層がいちばん最初にいいところを取って、その次にローカルの一般庶民、その次に海外投資家に開放される、という流れになります。

海外投資家に情報が開示された後も、まずは情報ネットワークを持っている富裕層から、ということになります。残念ながら日本の投資家はほとんど情報ネットワークを持っていないため、いつもいちばん最後の価格がかなり高くなったときに初めて買いにいくのです。もちろん高値で買わされるわけですから、あまり利益は出ませんし、場合によっては損失にもなるでしょう。

投資は情報が命、そして早く動いた者が勝つのです。

マルチメディア・スーパー・コリドー(MSC)





 MSC計画とは、2020年に先進国入りすることを目指すという国家ビジョン“Vision2020”を達成するため、これまでマレーシア経済を牽引してきた製造業と併せて、新たにIT産業を中心とするサービス・知識集約型産業を育成することを目標としています。

MSC計画は1996年から2020年までを3つのフェーズに区切っており、現在は第2フェーズに入っています。MSC計画推進のための規制緩和、優遇措置を公約・実現し、世界的大手企業の誘致とともにIT産業の育成・集積化を進め、マレーシアをITの国際ハブとすることを狙っているのです。

首都クアラルンプールのペトロナス・ツイン・タワーからクアラルンプール国際空港にかけての15×50kmがこのMSCの範囲であり、プトラジャヤおよびサイバージャヤなどの新興都市が含まれます。


マルチメディア・スーパー・コリドー(MSC)

サイバージャヤは、日本の環境未来都市構想※の一つとして、マルメ(スウェーデン)、コペンハーゲン(デンマーク)と、スラバヤ(インドネシア)と共に選ばれ、2012年2月21日に開催された日本政府主催の国際フォーラムに招待されました。

※環境未来都市構想とは、日本政府が2010年6月に発表した新成長戦略の下で閣議決定した日本の国家戦略プロジェクトの一つ。特定の都市、地域を環境未来都市として選定し、環境や超高齢化の点で優れた成功事例を創出するとともに、国内外に普及展開することで、需要拡大、雇用創出を図ることを目的にしています。

フォーラムに出席したサイバージャヤのマスターデベロッパー、セティアハルマンのモハド・ナシル氏は世界を代表するグリーン環境都市の一つとして「2020年までに、マレーシアの知識産業のハブと環境都市を目指す」と発表しています。


MSC進出企業への優遇措置

一定の条件を満たしマレーシア政府からMSCステータスとして認められた企業には、以下のような優遇措置が適用されます。

 1)最長10年間法人税を免除
 2)外資規制の撤廃
 3)マルチメディア関連機器の輸入税免除
 4)外国人雇用の自由  等

ポートクランフリーゾーン(PKFZ)





 最近もっぱらクアラルンプールやクランバレーについてばかり書いてきましたが、私が住むバンダー ボタニック(Bandar Botanic)のあるクラン(Klang)についても久々に書いてみたいと思います。


先日はグレーターKL計画について説明しましたが、ここクランでも大規模開発計画はあります。


クランはもともとPort Klangというマレーシア最大の港がありますが、これを自由貿易区としてアジア物流のハブにしようという計画です。


東南アジアの中心に位置するマレーシアは、世界各国から空路、陸路、海路より容易にアクセスすることができるため貿易の要衝となっています。


フリーゾーンとは港貿易の促進を目的として、主に輸出用製品の生産や組立を行う製造会社のために特別に設けられた地域です。 貿易(小売りを除く)、荷揚げ、選別、再包装、再ラベル、運搬を含む商業活動のための自由商業地域と、製造活動のための自由工業地域とから成っています。


マレーシアの輸出の90%以上を取り扱っているのが7 つの国際港(ペナン、クラン、ジョホール、タンジュン・ペレパス、クアンタン、クママン、ビンツル(サラワク))です。


特にマレーシア最大の港であるクランに設けられた自由貿易区であるポートクランフリーゾーン(PKFZ)は、マレーシア全域の港湾のハブのみならず、アジアの物流ハブとなる位置づけです。


事業に関わるすべての手続きをここで行えるというワンストップセンターとしての機能をセールスポイントとしてマレーシア政府が肝いりで進めているプロジェクトです。投資に対する優遇措置も設けられています。


ポートクランフリーゾーン(PKFZ)は、アラブ首長国連邦ドバイにあるジェベル・アリ自由貿易区をモデルとして2004年に着工されたもので、クラン港湾局が所有、ドバイをはじめモロッコとジブチでも自由貿易区の運営を手掛けるJAFZAインターナショナルが運営・管理を担当しています。

ポートクランはノースポート(北港)とウエストポート(西港)から成り、水深14〜18m、長さ11km以上に広がるウェストポートは、地域のハイテク港として設計されています。


コンテナターミナルや広い倉庫エリア、商業センターが設置されています。アジア太平洋地域最大のクルーズシップ・ターミナルである「スター・クルーズ・ターミナル」もこの港にあります。「スター・クルーズ」 は、主要な国際的レジャー・クルーズ・コースで、ペナン、クラン港、マラッカ、ランカウイに寄港しています。


ポートクランでは貨物取扱量が年々増加していて、今後もさらなる増加が予想されているため、5〜10年後には現在の施設では対応できなくなると見込まれています。ノースポートとウェストポートの拡張計画や、港の新設等、様々な再開発案が議論されています。


これらの計画はKlangの就労者人口を押し上げ、住宅需要を喚起することが容易に想像できますので、不動産投資の候補地としても魅力的です。


バンダー ボタニック(Bandar Botanic)はポートクランに20分程度で行けるため、現在でも多くの港湾関係会社の社員が滞在しています。

ポートクランフリーゾーン(PKFZ)

クアラルンプール首都圏、クランバレーとは





 クアラルンプール市はクアラルンプール首都圏(Kuala Lumpur Metropolitan Region: KLMR)の一部です。


クアラルンプール首都圏とは、クランバレー地域全体およびクアラルンプール国際空港へとつなぐ幾つかの地区を指しますが、一般的にはクアラルンプール首都圏=クランバレーと認識されています。
クアラルンプール首都圏クランバレー
クアラルンプール首都圏(クランバレー)


「クアラルンプール都市圏」(Kuala Lumpur Conurbation)または「大クアラルンプール」(Greater Kuala Lumpur)は、クアラルンプールとその周辺を大まかに指す場合に用いられる表現です。


クアラルンプール中心部から45分圏内のエリアを指しており、ヌグリ・スンビラン州のポート・ディクソンにまで及ぶもので、従ってクアラルンプール首都圏よりも広いエリアを指します。


具体的にはクアラルンプール、プトラジャヤ、シャー・アラム、クラン、ニライ、スレンバンを包括し、国家成長圏として位置づけられています。

面積は約504,000 ha におよび、北はクアラ・スランゴールから南のポート・ディクソンまでの範囲です。

この構想は「大クアラルンプール」を10年かけて一流のグローバル都市に転換させることを目的としています。


具体的には、2020年までにクアラルンプールの役割を拡大し、国際的な商業・金融センターとするとともに、‘最も住みやすい都市’(アクセシビリティ、ビジネス環境、観光上の魅力、レクリエーション他のサービスによって決定)としても世界20位以内となることを目標としている壮大な計画です。


今後、首都圏の人口は600万人(2011年)から1000万人(2020年迄に)へと大幅増加し、住宅需要が一段と拡大 することが見込まれています。


また、マレーシア政府はMRT計画を通じて公共交通機関の利用率を2009年の18%から2020年に40%まで引き上げることを目標にしており、MRT路線建設予定地沿線・地域の地価は計画進行に伴い、値上がりすると予想されています。


クアラルンプール都市圏
クアラルンプール都市圏

マレーシア不動産市場2013年以降の見通し






先日の記事ではあまり深く説明しませんでしたが、マレーシア不動産市場の今後を展望する上での内的要因について思いのほか反響をいただきましたのでもう少し詳しく解説したいと思います。


マレーシア不動産市場の今後を展望する上での内的要因


|翕譴らのオイルマネーおよび中国からのチャイナマネーの流入

⊃邑、世帯数、とりわけ若い世帯の住宅需要の増加

2∪垢米蘯

ぅ螢織ぅ▲瓮鵐叛茲箸靴討量ノ呂肇螢織ぅ▲蝓爾魎新泙垢訐府の政策(MM2H等)

ダ府が提唱する半島改造論(グレーターKL、イスカンダル、新MRT・LRT路線)


この中でも日本人にとって最も情報が少ないと思われるイ糧湘膕造論、特にグレーターKL計画について解説していきます。


グレーターKL計画とは、首都圏(クランバレー)を世界的な国際都市に生まれ変わらせ、経済発展の牽引役を担わせるための国家プロジェクトです。


その一環である大量高速輸送(MRT)システムの整備が既に着手されています。


グレーターKL計画は、現政権のナジブ首相が2010年6月に発表した中期経済開発計画「第10次マレーシア計画(2011〜2015年)」のひとつです。


「第10次マレーシア計画」は様々な分野・領域において国家の発展を目指し、国家目標である「2020年までに先進国入りする」ことの達成を強く意識したものとなっています。


ナジブ首相は、MRT建設計画により国民1人当たりの所得が向上し、雇用も創出され、マレーシア経済の成長を加速させるという認識を示しています。


今後、クアラルンプール首都圏の人口は600万人(2011年)から1000万人(2020年迄に)超へと大幅に増加し、住宅需要が一段と拡大することが見込まれています。


また、マレーシア政府はMRT計画を通じて公共交通機関の利用率を18%(2009年)から40%(2020年)まで引き上げることを目標にしていることから、計画進行に伴い、MRT路線建設予定地沿線・地域の地価は値上がりすると予想されています。


MRT以外にもクアラルンプールをシンガポールの様な国際都市にするという計画で、KL国際金融特区(TRX)、100階立てのアイコンビルを計画しています。


クアラルンプール国際金融特区(TRX)とは


2012年上半期のマレーシア海外直接投資(FDI)はネットでRM 13,600百万(3,400億円)の入り超と好調ですが、ナジブ首相は、これを更に増やすべくTRXを戦略的に利用することを宣言しました。

The Tun Razak Exchange (TRX) 地区は広さ 28ヘクタールの面積を持ち、 Jalan Tun Razak 通りの周辺に位置します。最終的に開発収入の総額としてRM 260億を予定しています。

クアラルンプールを国際金融ハブとし、2020年のクアラルンプール都市圏人口を10百万人まで増やす為、TRXに250の国際金融機関を誘致し、40,000人の知的雇用機会を創出することを目標としています。

2020年にはクアラルンプールがシンガポールと並ぶ国際的金融センターになっている可能性がある、というか国家をあげてその方向にまっしぐらに向かっています。


株式投資の世界には「国策に売りなし」という格言があります。


国家をあげて推進するプロジェクトがある場合、関連株は目をつぶってでも買うべし!という意味ですが、これは不動産にも当てはまると思います。


事実日本の高度成長期、特に日本列島改造論などというプロジェクトがもてはやされていた時代に、不動産を買っていた投資家は億万長者になっています。


その日本の高度成長期のようなチャンスが現在マレーシアで再現されようとしているのです。

マレーシア不動産市場2013年以降の見通し





 マレーシア政府が不動産市場を外国人に開放して以来、堅調に上昇してきたマレーシア不動産ですが、今後もこの上昇は続くのでしょうか?


マレーシア不動産に限りませんが、市場の見通しを展望する際には、外的要因と内的要因の両方を考えないといけません。


どうも多くの投資家はマレーシア不動産市場の内的要因ばかりを見ているような気がしてなりません。


内的要因としては色々な専門家や業者が語り尽くしていますので、簡単にまとめます。


|翕譴らのオイルマネーおよび中国からのチャイナマネーの流入

⊃邑、世帯数、とりわけ若い世帯の住宅需要の増加

2∪垢米蘯

ぅ螢織ぅ▲瓮鵐叛茲箸靴討量ノ呂肇螢織ぅ▲蝓爾魎新泙垢訐府の政策(MM2H等)

ダ府が提唱する半島改造論(グレーターKL、イスカンダル、新MRT・LRT路線)


特に目新しいものはありませんが、マレーシア不動産市場を展望する上での主な内的要因です。


地域によってはやや過熱気味と思われる不動産も確かにありますが、これらの要因に変化は見られません。


マレーシア政府は引き続き、海外投資を呼び込むプロジェクト、海外や地方からの旅行客やビジネス客を呼び込むプロジェクトや、古い都市を再生するプロジェクトを中心に政策を打っていく方針です。


そして、マレーシア不動産市場を展望する上でより重要な要素となるは外的要因、つまり世界のマネーの動きです。


日本では安陪政権が誕生して、インフレターゲット、つまりデフレを脱却するために際限なく紙幣を刷りまくるという方針を打ち出しました。


これは別に日本だけではありません。


日本よりもさらに事態が深刻なアメリカ、欧州各国でもすでに輪転機をフル回転して、紙幣を刷りまくっています。


これがどのような副作用を生むかなんて考えている余裕はどこの国にもありません。


急場をしのぐために応急処置が日常化してしまっているのです。


このようにジャブジャブに刷り散らされたマネーはいったいどこに行くのでしょうか?


いつか見た光景ですよね。


マネーは投資先としてまったく魅力のない先進諸国に留まっているはずはありませんよね。


当然マレーシアを含めた新興国へと流れていきます。


この流れがいつまで続くのかはわかりません。いつ逆回転し始めるかはわかりませんが、私は2013年以降もマレーシアで不動産を買い続けるつもりです。


注意点としては、このようなマネーは逃げ足も速いので、物件選びは慎重にする必要があります。


日本の業者が勧めるような超豪華な高額物件は避けた方が無難でしょう。


インカムゲインも見据えた、ローカルのマレーシア人でも何とか手が届く程度の物件がいいと思いいます。


私はもともとローカル向けの庭付き戸建て(リンクハウス)物件が好きなので、この投資方針は堅持していきます。
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