マレーシア不動産|  プロフィール|  アーカイブ|  エントリー|  コメント|  トラックバック|  カテゴリー|  お問合わせ| 

スポンサーサイト

一定期間更新がないため広告を表示しています

マレーシア債務残高、GDP比55%の上限に近づく


マレーシア政府の借金が膨張し続けています。

本日2013年11月12日の現地ニュースによりますと、マレーシアの債務残高が2013年時点で5412億9200万リンギに達したそうです。マレーシア政府はアメリカと同じく法律によって借金のGDP比上限を55%と定めていて、その法定基準に迫っているということです。

新たな国債発行が難しくなれば、首都圏大量輸送システム(MRT)や軽便鉄道(LRT)延長、ジョホール州ペンゲランの石油精製・石油化学コンビナート(RAPID)などのインフラ計画に影響が出る可能性があります。

ですので、今後はマレーシアへの投資は少々慎重になる必要があると思います。

財務省が発表した「2013/14年経済リポート」に基づけば、2013年のGDP比55%は5432億2135万リンギとなります。債務残高はGDP比54.8%に達しており、55%の上限に達するまで19億2925万リンギを残すのみ。

MRTやLRT延長、RAPIDなどは官民共同で行なっていますが、政府がかなりの額について債務保証を行っており、偶発負債のリスクだってあります。これらを合算すると1480億リンギを超え、これを債務残高に含めるとGDP比で60%を突破するという壊滅的な試算となります。

もちろん、これは最悪のケースであって、マレーシア政府はそうならないように、数々の増税や補助金削減を行っています。

投資家としてはこれらの財政再建策が成功するか否か、しばらく様子を見る必要がありそうです。
 

外国人のマレーシア不動産取得、最低価格をRM50万からRM100万へ

日本人にも人気のマレーシア不動産ですが、そのマレーシア不動産投資関係で25日に大きなニュースがありました。

マレーシアのナジブ首相は25日、2014年予算案の発表に合わせ、外国人が取得可能な不動産価格をこれまでのRM50万からRM100万に引き上げると発表しました。これに先駆けてペナン州ではすでに外国人の最低購入価格はRM100万になっていましたが、今回はこれをマレーシア全土の不動産に適用するということです。

これによるマレーシア不動産市場への影響ですが、クアラルンプール周辺の不動産価格にはそれほど影響はないと考えています。というのも首都圏の不動産に投資している投資家はほとんどがローカルであり、外国人投資家は2割程度しかいないためです。

逆にジョホールバルのイスカンダル開発地区への影響は大きいのではないでしょうか。クアラルンプール周辺と違ってイスカンダルの不動産に投資しているのはほとんどが外国人だからです。

RM100万未満の不動産は今後外国人には販売できなくなるわけですがら、このクラスの物件は需給バランスが狂って値崩れが起こる可能性があります。

外国人の不動産購入最低価格の引き上げと同時にキャピタルゲイン課税の強化も発表されています。

マレーシアの不動産譲渡益税(「RPGT」( Real Property Gains Tax)) は現在・2年以内 15%・2年超5年以内 10%・5年超 免税となっていますが、これが3年以内 30%・4年以内 20%・5年以内 15%に変更になるようです。


【変更前(現在)】
保有期間 2年未満 : 売却益の15%
保有期間 2年〜5年: 売却益の10%
保有期間 5年超   : 非課税


【2014年1月以降】
保有期間 3年未満 : 売却益の30%
保有期間 3年〜4年: 売却益の20%
保有期間 4年〜5年: 売却益の15%
保有期間 5年超   : 非課税


マレーシアの不動産譲渡益税は、2013年1月に引き上げられたばかりですが2014年1月より、さらに税率がアップすることになります。政府としては、投機筋による不動産バブルを押さえ住宅の必要なマレーシア人に、必要な物件を提供するためにこのような措置を取ったと言えるでしょう。

私個人としては、プレビルド物件を購入して完成と同時に売り抜ける、といった短期 売却手法をとっていた投機家を、市場から駆逐できるという点で今 回の政策は評価できると思います。マレーシア不動産市場はこれまでこのような投機家に散々荒らされまく ってきましたから。

不動産譲渡益税は、私のような中長期でキャピタルゲインとインカムゲインを狙う投資家や、自分が住むために住宅購入を考えているマレーシアの人たちにはまったく関係のないことです。

そして、もうひとつ不動産投資家にとって大きなニュースがDIBS(完成前金利負担制度)の廃止です。

DIBS(Developer Interest Bearing Scheme)とはプレビルドの物件を購入したときに、物件完成までの銀行借入にかかる利息の支払いをデベロッパー側が負担してくれるというものです。

私自身はかねてから割高な新築物件には投資せず、市場価格、および銀行評価額を下回る割安な中古物件のみに投資するというスタンスだったのでこれに対する影響もまったくありません。

これによりプレビルド物件を購入するメリットがなくなったので、中古物件市場が熱くなるかもしれませんね。
Powered by
30days Album
PR