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日本の不動産は今後どうなる?





 安倍政権が誕生して以来、アベノミクスで日本の株式市場、不動産市場は盛り上がっていますね。

景気が良いことは素晴らしいのですが、これが昭和の高度経済成長期と同じように本物の経済成長でしょうか?

アベノミクスの政策どおり紙幣を刷って、公共投資を拡大させれば、当然一時的に内需は拡大し、景気はよくなります。しかし、私はこの後大きな副作用が起こらないか懸念しています。

特に日本で資産形成の要であった不動産市場は大きな転機を迎えていると思われます。

まずは日本の賃貸需要の現実を理解しましょう。

この20年間以上日本家屋の空室率は一律に上昇しています。

既に20%以上の物件が空き屋状態です。

地方に行けばシャッター通り、幽霊ビルなどが数多くあるのでその実情の厳しさは簡単に判断できると思います。

更に厄介なことにこれから少子化より2015年からの総世帯数の減少、不況による若者の親世帯との同居などで凄まじい勢いで空室が増えていきます。

もうこれは都心部でも起こっている事実です。

特に地方物件は一度空室になると「半年以上は空室のまま」を覚悟しなければなりません。

それでも巷では利回り20%とか30%とか、空室率を度外視した情報で溢れています。

また、地方物件をお持ちの大家さんなら経験があると思いますが、実際に賃貸に出そうとすると大幅な値引きを要求されます。

ただそれでも借り手が付くことが優先される厳しい賃貸市場なのです。

マレーシアに滞在して、マレーシア不動産に投資している私のもとに多くの投資家の方、大家さんがご相談に来られます。

もともとの地主さん以外は、ほとんどの方のキャッシュフローがマイナスになっており、かろうじてプラスの方でも「あと1つ空室になるとマイナス」とか「あと空室率が0.5%上昇するとマイナス」といった方々が多いです。

日本で不動産を保有することは空室率の上昇に加えて、固定資産税、管理費など巨額な固定支出に悩まされることになるでしょう。

さらには、今後に控える所得税、相続税の増税など富裕層にとっても頭が痛い問題も山積しています。

その中でいかに日本の不動産投資で利益を上げていくか…

そんな難しい市場のみで勝負するよりも、もっと簡単な海外の不動産をポートフォリオに加えた方が断然楽だと思います。

日本のみに投資するというリスク





 日本に生まれたからといって、海外に行けないわけじゃないし、海外資産を持てないわけではありません。

それどころか、日本のパスポートの信用度は、現在でも世界でもトップクラスです。ほとんどの国にノービザで行けるのです。

これは、他の国の人々からみれば、とても羨ましい境遇なんですよ。マレーシア人が日本やアメリカに行こうと思ってもビザが必要で、しかもその審査はかなり厳しく、保証人がいないと発行してもらえません。それに比べて日本のパスポートの信用力の高さはピカイチです。

そして、一時の勢いはないとはいえ、日本は世界第3位の経済大国です。私たちは、世界のほとんどの国で、「上客」として歓迎されます。

海外の銀行口座だって、簡単につくれますし、海外の不動産をローンで買うことも、比較的簡単にできます。要は、世界の多くの国々で日本人投資家は大歓迎されているのです。

この恵まれた環境を生かさない手はないとは思いませんか?

世界には、特に日本の近隣のアジア諸国では、経済が勢いよく伸びて、かつインフレ基調で、物件の価格も賃料水準も、年々上がるのが当たり前なのです。

今後の日本は本当に何が起こるかわかりません。財政破綻、年金崩壊、預金封鎖、ハイパーインフレ、そして大地震などの自然災害。

日本の政治家や官僚は党利党略や保身のための意味のない政争を繰り返すだけで、日本を救うために何もできないことは火を見るよりあきらかです。

そこで、資産を海外にシフトして、日本円以外の収入源を確保することはとても大事ですが、それ以前に、私たちの多くは日本に生まれ育ち、この国の飯を食べて大きくなった・・・その恩義を、忘れてはならないと思います。

日本人として、責任ある大人として、私たちの暮らす日本の社会をよりよいものにしていく責務が、私たち一人一人にあると思うのです。

「日本がやばいから日本脱出!」と主張する人たちに対して私が感心しないのは、その気持ちがあるからです。

最近のニュースで、「アメリカ人に聞く、アジアで一番重要な国」というアンケート調査で、中国が初めて日本を抜いて、トップに立ったと聞きました。

ここ20年は「中国の台頭」と「日本の凋落」が、東アジアの基調となっていたわけで、この傾向は当分続くと思われます。

今の日本は、100年、200年以上もつ建物をつくる技術力は十分ありますし、既存の建物でも、丁寧にメンテナンスすれば最低60年はもちます。それなのに日本の金融機関は、「木造は築22年までしか融資つけられない」みたいな融資姿勢をとるから、中古の物件は値崩れするのです。

これは「日本の銀行の融資担当者に物件査定の能力がないから」という単純なことのみが原因ではありません。日本人全体の意識や価値観もかかわっているのでこれを変えるのは容易ではないでしょう。

一方、英米諸国では、築100年以上経っても、新築同様、ちゃんと融資がつきます。したがって築年数が経っても資産価値が目減りしません。

バランスシート上、資産の評価が常にプラスになるから、人々はその分を消費に回して、経済が活性化するし、また、ライフサイクルの変化に応じて家を住み替える自由も、彼らは普通に手にしています。

逆に、ほとんどの日本人は、マイホームを買ってもすぐ担保割れするから、結局どこにも動けないし、運悪く失業してローンが返済できなくなったら、自分の家を失うどころか、残債も背負うことになります。

世界第3位の経済大国の日本で、なぜそんな債務奴隷が大量発生するのか、私には不思議でなりませんが、結局のところ、歪んだ金融システムの荒療治をしないと改善しないでしょう。

大家さんのみならず、多くの投資家や起業家が海外に逃げる理由もここにあるのです。

世界的に見ると異常な日本の不動産





 「不動産を買っても、価値が年々下がっていく」
「アパートやマンションを賃貸に出しても、賃料が年々下がっていく」

これは、あくまでも現在の日本の常識であって、世界の常識とはかけ離れています。日本以外の国々では、不動産の価値も、賃料も、年々上がっていくのが通常の姿です。これが常識なのです。

現在日本で不動産賃貸業を営まれている大家さんは本当に見ていて気の毒になるくらい苦労が多いです。

お金をかけておしゃれなリフォームをする、管理会社とのパートナーシップを組む、色々創意工夫、試行錯誤して満室にする…それだけ努力をしても、今年入居者からいただける賃料は、昨年より下がるのが当たり前なのです。

地方だけでなく、東京の山の手、いわゆる超一等地に建つ賃貸不動産でさえも、賃料水準の低下は顕著になってきました。

私もかつては日本のみで不動産投資を行ってきましたが、現在ではその危険性に気付き海外不動産に分散投資しています。

日本は今でも超重税国家





 買って税金、所有して税金、売って税金、家賃もらって税金、相続して税金
そして贈与しても税金・・・


日本の税金の高さは世界でも突出していると言っていいでしょう。

日本の消費税は5%でもすでに世界一の酷税なのです。

どういうことでしょうか?
 
「日本の消費税率は15%以上が主流の欧州諸国よりまだ低い。よってまだまだ税率の上げ余地はある」というのが財務官僚の主張です。その理論を基にさらなる増税を画策しているのです。

しかし、少しでも海外生活の経験のある人ならこの理論が完全に破綻していることはすぐに気づくはずです。財務官僚はもちろん真実を知っていますが、知っていて国民を欺いているのです。


欧州では生活用品は非課税、または軽減税率が適用されています。

欧州の付加価値税(消費税)を見てみましょう。

イギリスは標準税率が17.5%ですが、食料品や子供服など日用生活品はゼロ税率で、非課税や軽減税率もあります。

ドイツも標準税率は19%ですが食料品などは7%です。

「贅沢な生活をしなければイギリスでは消費税の負担は感じなかった。日本の消費税の方が負担が重く感じる」――イギリスで生活したことのある日本人の少なくない言葉です。


「税収割合も課税割合も日本はすでにトップクラス」

それもそのはずです。日本は消費税率5%でも消費支出の89%に消費税がかかっています。

イギリスは62%、スエーデンは58%と低いのです。

日本は毎日の食料品を含めほとんどすべてに課税されていることを示すものです。

税収に占める消費税の割合も、日本が21.6%に対して、イギリスは22・5%、スエーデンは22.1% と、今でも大差はありません。

このように日本の消費税は5%であってもすでに欧州並みの負担となっているのです。

もし財務官僚のスケジュールどおり増税が進めば、日本は名実ともに世界一の酷税大国になってしまうでしょう。


しかも欧州は多くの国が医療費も学費もタダなんです!

日本と欧州とは社会保障や暮らしのセーフテイネットが全然違います。

欧州では、住宅補助が充実し、医療費や高校・大学の学費もゼロの国が少なくありません。老後も、「蓄えがなくても、年金で、充分暮らしていける」状況です。

こうした実態を無視して、負担率だけで「増税の余地があるかないか」を論じるのは、まさに愚の骨頂といえるでしょう。


日本国民がどれほど理不尽な状況に置かれているかご理解していただけると思います。

「働けど働けどわが暮らし楽にならず」

これは現在の日本を象徴している言葉でしょう。

日本の不動産投資の危うさ





 人口が減少し続ける日本

改めて言うまでもなく、不動産価格・住宅価格は人口動態の影響を受けます。そこに住む人が減れば、何か特別な付加価値がなければ、一般的にはそこにある土地の価値は下がるのです。

人口の今後の推移は国立社会保障・人口問題研究所が予想しています。

日本の人口予測

日本の世帯数予測
日本の人口は、第二次世界大戦の影響を除けば、明治以降ずっと右肩上がりで増え続けてきました。しかし、1995年には15歳〜64歳のことを指す生産者人口の減少が始まりました。生産と消費という社会の主役である層が減少し、社会全体の高齢化が進んだのです。そして、日本の人口は2005年辺りをピークに減少しはじめました。

欧米の一部の国のように外国からの移民を受け入れれば、いまのような深刻な人口減少を食い止められたかもしれませんが、移民の受け入れは、様々な社会問題をもたらすため簡単ではありません。

日本の人口減少による地価下落は避けられそうにありません。

日本の不動産は投資家に優しくない





私も日本国内で不動産投資をしていますが、諸外国の制度と比較した場合本当にそう感じます。

リスクが多いし、コストがかかりすぎます。ですから私は多くの時間とお金を投資して勉強してきました。

そうして、ようやく自分の基準に合う不動産を購入して収益をあげていますが、とても残念なことがあります。

それは、ほぼすべての日本全土で土地の値段(地価)が下がっていることです。

例えば1億円のマンションのうち半分の5000万円分が土地とします。
もし毎年地価が2%下がってしまえば、

5000万円×2% = 100万円

あなたは100万円をドブに捨ててしまっていることと同じなのです。これでは不動産投資をしているうま味が半減ですよね。

公示地価全国平均

国土交通省HPの国土数値情報を元に作成したグラフを「みんなの街の地価グラフ」さんHPからお借りしました。

見ての通り、地価の推移はバラツキがあるものの、ここ10年くらいは平均して約5%の下落です。

一方、世界ではどうなっているのでしょうか?

下の表をご覧ください。

少々わかりづらいですが例えば中国の不動産価格は2000年に2300RMBだったものが2009年に倍の4700RMBになっています。

日本の不動産価格
10年で倍ということは複利で計算すると平均約7%の成長ということになります。

日本はマイナス5%、一方中国ではプラス7%。12%もの開きがあります。


何もしなくても、相対的に日本よりも中国の方が年間12%の利益が出ているのです。

実際、中国では外国人が融資を受けることが難しいそうですから私は中国の不動産投資を勧めませんが、海外ではこのような現象はいくらでも発生しているのです。

あなたは入居募集にも苦労する厳しい日本の不動産投資をわざわざ選択する必要はないのです。あなたは世界中の不動産を選択する権利があるのです!

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